tr2 keyboard_arrow_down
keyboard_arrow_left Tüm Haberleri Görün

Son Haberler

28 Jul, 2022 /
Digital Network Alkaş / Editör
BOYNER GRUP İNSAN ODAKLI SÜRDÜRÜLEBİLİRLİK RAPORUNU YAYINLADI
Boyner Grup, 2021 yılı sürdürülebilirlik raporunu yayınladı.
27 Jul, 2022 /
Bengisu Akbulut
Bir Markanın En Önemli Bileşeni: KAS Sistemi
Bengisu Akbulut bir markanın en önemli bileşeni: KAS sistemi konusunu Digital Network...
25 Jul, 2022 /
Tunç Berkman
Yapay Zekâ Duygusal ve Sosyal İlişkilerin Şekillenmesini Nasıl Etkileyecek! - Part 2
Tunç Berkman yapay zeka duygusal ve sosyal ilişkilerin şekillenmesini nasıl etkileye...
25 Jul, 2022 /
Ersun Bayraktaroğlu
Gayrimenkul Dünyasında Dönüşüm…Ama Nasıl?
Ersun Bayraktaroğlu Gayrimenkul Dünyasında Dönüşüm…Ama Nasıl? konusunu Digital...
18 Jul, 2022 /
Tunç Berkman
Yapay Zekâ Duygusal ve Sosyal İlişkilerin Şekillenmesini Nasıl Etkileyecek! - Part 1
Tunç Berkman yapay zeka duygusal ve sosyal ilişkilerin şekillenmesini nasıl etkileye...
Prof. Dr. Ali Hepşen
/ 09 May, 2022
keyboard_arrow_left Tüm Haberleri Görün

KONUTA ERİŞİLEBİLİRLİKTE BİREYSEL EMEKLİLİK SİSTEMİNİN KATKISI

Menkul Kıymetleştirme Yapısı ve Gayrimenkul Projesinin Kira Gelirlerine Dayalı Menkul Kıymet İhracı: Konuta Erişilebilirlikte Bireysel Emeklilik Sisteminin Katkısı

Finansal açıdan erişilebilir konut göreceli bir kavram olup, “uygun fiyatlı” olarak pazara sunulan ve hane halkının konut alımında ödeyeceği kredi taksitleri ya da kira için ayırdığı pay dışında kalan geliri ile mevcut refah düzeyini bozmaksızın yaşamını devam ettirebileceği nitelikte erişilebilir olan konutlar şeklinde tanımlanabilir. ABD Konut Bakanlığı ise erişilebilir konutu, kredi ile konut alımında ödenen aylık taksitlerin ya da aylık kiranın hanehalkı gelirinin yüzde 30’unu aşmamasına imkan sağlayacak nitelikte fiyatlanan konut olarak tanımlamaktadır. Burada amaç kişinin gelirine uygun olarak barınma ihtiyacının karşılanması ve aynı zamanda da gayrimenkul geliştirme süreçlerinde sürdürülebilirliğin sağlanmasıdır. Bu doğrultuda gerçekleştirilecek gayrimenkul yatırımlarının ihtiyaç duyacakları fon miktarının yasal mevzuatlar çerçevesinde hangi kaynaklardan sağlanabileceği konusunda farklı alternatifler olmakla birlikte, bu yaklaşımlardan biri de menkul kıymetleştirmedir.

Tanım olarak, menkul kıymetleştirme, bir işletmenin bilançosunda yer alan alacaklarının benzer nitelikte olanlarını bir araya toplayarak, kendisinin ya da bu amaç doğrultusunda kurulmuş olan bir kurumun (özel amaçlı kurum) vasıtasıyla sermaye piyasalarına bu alacak havuzuna dayalı menkul kıymet ihraç etmesi ve ödemelerin bu havuzdaki alacakların geri ödemeleriyle finanse edilmesidir. Yapılandırılmış finansman (structured financing) olarak da ifade edilen menkul kıymetleştirme yapısı hem ihracı gerçekleştiren kurumlara hem de yatırımcılara fayda sağlayabilmesi için etkin bir şekilde oluşturulmaları gerekmektedir.Buna göre;

a) Hedeflenen yatırımcıları çekmek için alacak havuzunda yer alan varlıklardan sağlanan nakit akımlarının zamanında ve düzenli bir biçimde yatırımcılara aktarılması gerekmektedir.
b) İşletmenin benzer alacakları ile oluşturduğu havuza sağlanacak güvence mekanizmaları, menkul kıymetleştirme işleminde hayati bir öneme sahiptir. Sağlanan güvence mekanizmaları sayesinde oluşabilecek kredi riski ortadan kaldırılmaya ya da düşük tutulmaya çalışılmaktadır.
c) Borçlunun ve yatırımcının vergi ve muhasebe konularında sorunlarla karşılaşmamaları gerekmektedir. Bu yolla ihraç edilen tüm menkul kıymetler yasal kontratlardır, dolayısıyla vergi ve muhasebe konuları hem süreci hem de tarafları çok yakından ilgilendirmektedir.
d) Menkul kıymet ihracını gerçekleştiren işletmenin iflasının veya ödeme güçlüğüne düşmesinin, yatırımcılara zamanında ve düzenli yapılması gereken ödemeleri aksatmaması gerekmektedir. Burada önemli olan, kredi veren kurumun iflasına karşılık yatırımcıların korunmasıdır. Bu amaç doğrultusunda işletme, oluşturduğu alacak havuzunu özel amaçlı kuruma satar veya devreder. Böylece alacaklar işletmenin bilançosundan çıkartılmaktadır. Bu işlem sayesinde alacaklara ilişkin mülkiyet hakları da özel amaçlı kuruma geçmektedir.
e) Menkul kıymetleştirme sürecinde yer alan tüm taraflar açısından işlemlerin sağlıklı yürütülebilmesi için standart kontratların oluşturulması son derece önemlidir. Bu sayede dereceleme işleminin daha sağlıklı yapılması, sağlanan güvence mekanizmalarının büyüklüğünün belirlenmesi gibi konularda güvenilirlik daha rahatlıkla sağlanabilmektedir.
Konuta finansal olarak erişilebilirlik hedefi doğrultusunda finansmanın menkul kıymet ihracına bağlı olarak temin edilebilmesi için aşağıda belirtilen süreçlerin uygulanması düşünülebilir:

  1. Kamu özel sektör işbirliği (KÖİ) kapsamında üretilecek konutlar için öncelik üretim maliyetlerinin aşağıya çekilmesi hedeflenmelidir. KÖİ modellerinde de belirtildiği üzere öncelikle maliyet unsurlarından biri olan arsa temininin ve altyapı maliyetlerinin kamu tarafından bedelsiz olarak sağlanması planlanmalıdır.

  2. Yüklenici karı dahil üretim maliyeti proje dahilindeki özel sektör kuruluşu tarafından karşılanmalıdır. Proje kapsamında üretilecek konutların 15-20 yıl gibi uzun dönemli kiraya konu edilmelidir. Kiralama, bir konuttan beklenen yararı (barınma ihtiyacı) gerçekleştirebilmek için söz konusu konutu satın almak yerine; onun, geçici bir süre için belirli bir bedel karşılığında, kullanım hakkını kazanmaktır. Bu yapı içerisinde belirlenecek kira fiyatlarının hanehalkı ortalama harcanabilir gelirinin 1/3’ünü aşmaması gerekir. Cari kira fiyatlarının belirlenmesinde ise Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne üye gerçek ve tüzel kişiler yetkili kılınmalıdır.

  3. Proje kapsamında özel sektörün ihtiyaç duyduğu finansmanın (yukarıda detayları sunulan) kira gelirlerine dayalı menkul kıymet ihracı üzerinden temin edilmesi sağlanmalıdır. Burada özel amaçlı kurum olarak Türkiye'de menkul kıymetleştirme faaliyetlerinin teşvik edilmesi ve geliştirilmesi amacıyla Hazine ve Maliye Bakanlığı, Borsa İstanbul, banka ve çatı birlikleri ortaklığında kurulmuş olan “Türkiye Menkul Kıymetleştirme Şirketi (TMKŞ)” süreci yönetmeli ve bu kurum üzerinden ihraçların planlanması düşünülmelidir.

  4. İhraç edilecek olan menkul kıymetlerin vadesinin kira dönemi ile uyumlu olması gerekmektedir. Yıllara yaygın şekilde kiralar üzerinden elde edilecek tahsilatların, menkul kıymet geri ödemelerinde yapılması planlanmalıdır.

  5. İhraç edilecek menkul kıymetlerin uzun vadeli yatırım strateji hedefi taşıyan Bireysel Emeklilik Şirketleri tarafından portföylerine dahil edilmesi teşvik edilmelidir. Özellikle kira gelirlerine dayalı menkul kıymetlere yatırım yaparak belirtilen şekliyle gayrimenkul projelerinin finansmanına katkı sağlayacak nitelikte olan bu şirketler, kuracakları Konut BES fonlarının katılım paylarını katılımcılara (tasarruf sahiplerine) satarak sistem içerisinde birbirini besleyen bir yapı oluşturabilirler.

  6. Derecelendirme kuruluşu kira gelirine dayalı menkul kıymetleri derecelendirirken, aynı zamanda da menkul kıymetin güvenilirliği ve risk derecesi hakkında kamuoyuna bilgi de vermelidir. Derecelendirme şirketi ihraç işlemini vade sonuna kadar izlemeli ve herhangi bir değişikliğin olması durumda derecelendirmede değişiklik yapabilmelidir.

  7. Burada hassasiyet gösterilmesi gereken bir konu da bu tür konutların sahipliğine ilişkindir. Üretilecek konutların tapularının kiracıların üzerine çıkartılması, kira dönemi boyunca tapu kayıtlarında satılamaz şerhinin düşülmesi ve kira döneminin sonunda küçük bir bedel ödenerek ya da bedel ödemeksizin bu şerhin kaldırılarak tam mülkiyetinin tesis edilmesi düşünülmelidir. Bu sayede hem kiracının yapılan sözleşmeleri iptal etme hakkı bulunmamakta hem de sağlıklı bir nakit akış kurgusu gerçekleştirilebilmektedir.

 


Konutun kiralanması kapsamında yapılan ödemeler düzenli ve önceden tahmin edilebilir nitelikte oldukları için, bu tür ödemelere dayalı menkul kıymet ihracı ve projeye finansman sağlanması konutta finansal erişilebilirliğin sağlanması açısından son derece önemlidir. Konut kiralarına dayalı menkul kıymet ihracına yönelik ilk uygulama ise 2013 yılının Kasım ayında ABD’de hayata geçmiştir.

Bu yazı kapsamında açıklamaya çalıştığım bu yapının hayata geçirilmesi ile hem konuta finansal erişilebilirlik anlamında bir çözüm üretilecek hem sermayenin tabana yayılmasına katkı sağlanacak hem de Türkiye Sigorta Birliği'nin “Türkiye Sigorta ve Emeklilik sektörünün Türkiye’nin ekonomik ve sosyal gelişiminde oynadığı stratejik rolü daha da etkin hale getirmek, sigortalılık oranını ve finansal sistemdeki payını artırmak, güçlü ve sürdürülebilir bir yapıya ulaşmasını sağlama” vizyonu ile uyumlu bir bütüncül çözüm sağlanmış olabilecektir.

 

**Bu yazı Prof. Dr. Ali Hepşen tarafından Digital Network Alkaş için özel olarak kaleme alınmıştır. İzinsiz ve kaynak gösterilmeden kullanılmaz.


 

İşlem Devam Ediyor, Lütfen Bekleyiniz
Loading...